Retracto de crédito litigioso (art. 1535 del Código Civil)
Si se cede un crédito que está en litigio, el deudor puede liberarse pagando lo que pagó el comprador, más costas e intereses. El Tribunal Supremo (STS 505/2020, de 5 de octubre) trató una venta de cartera como una «venta en globo» (art. 1532 CC) y descartó el retracto. La doctrina mayoritaria entiende que una ejecución sin oposición real no convierte el crédito en litigioso.
Impacto: pujar a precio global y evitar asignar un precio a cada préstamo en el contrato. El activo más expuesto es el piso de Pollença, el único en oposición.
Moratoria de lanzamientos hasta mayo de 2028
El Real Decreto-ley 1/2024 prorrogó hasta mayo de 2028 la suspensión de lanzamientos de la Ley 1/2013. Protege a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad en su vivienda habitual. El acreedor puede adjudicarse el inmueble, pero no recuperar la posesión.
Impacto: la cinta no dice qué activos son vivienda habitual. Hay 34 pisos y casas, y el escenario pesimista suma 12 meses por este motivo, entre otros.
Anulados los requisitos previos para grandes tenedores
El Tribunal Constitucional anuló, en su sentencia de 29 de enero de 2025 (recurso 5514/2023), varios requisitos de la Ley de Vivienda. En concreto, la obligación de acreditar la vulnerabilidad del deudor y de intentar una conciliación previa en demandas de desahucio y ejecuciones hipotecarias (arts. 439.6.c y 439.7, 655 bis y 685.2 LEC). La anulación tiene efectos desde el 1 de marzo de 2025.
Impacto: un trámite menos para las demandas pendientes de presentar, aunque el juzgado sigue avisando de oficio a servicios sociales.
Suspensión de desahucios del «escudo social»
El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, prorrogaba hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de desahucios de hogares vulnerables (RDL 11/2020). El Congreso no lo convalidó el 26 de febrero de 2026. No hemos encontrado un decreto posterior que la recupere.
Impacto: afecta sobre todo a ocupantes sin título e inquilinos después de la adjudicación. Hay que confirmar la situación en la fecha de cierre.
Ley de administradores y compradores de créditos
Es la transposición de la Directiva (UE) 2021/2167. El Consejo de Ministros aprobó el proyecto el 4 de marzo de 2025, y en abril de 2026 seguía en tramitación en el Congreso. Prevé tres medidas: autorización del Banco de España para los servicers, un plan de pagos obligatorio a los beneficiarios del Ingreso Mínimo Vital antes de ceder su crédito, y un límite a los intereses de demora.
Impacto: conviene gestionar la cartera con un servicer autorizado y pedir al vendedor garantías sobre el cumplimiento de la nueva ley si se aprueba antes del cierre.
Impuestos de la compra y de los inmuebles
La cesión del crédito está exenta de IVA y no tributa por transmisiones patrimoniales (ITP). La escritura de cesión de un préstamo hipotecario sí paga actos jurídicos documentados (AJD). La base es el capital pendiente en el momento de la cesión, no la responsabilidad hipotecaria total (STS de 29 de octubre de 2020). El tipo general en Baleares es del 1,5 %. Si después el comprador se adjudica o compra los inmuebles, paga ITP de entre el 8 % y el 13 % según el tramo de valor.
Impacto: unos 0,12 M€ de AJD como cota alta, ya incluidos en el modelo. Conviene estudiar con el asesor fiscal la cesión del remate a terceros, para no pagar ITP dos veces.